敷引きの性質
一般的に、このような敷引される金銭の性質は、当事者の明確な合意がない場合、以下のいくつかの要素が一体となったものと解釈されているようです。
１．賃貸借契約成立の謝礼金
２．賃貸物の自然損耗の修繕費
３．賃貸契約更新時の更新料の免除の対価
４．賃貸契約終了後の空室賃料
５．賃料を低額にすることの代償
敷引き特約の有効性
敷引金の有効性に関しては下級審で判断が分かれており、平成２３年３月２４日に最高裁で敷引き特約の有効性の判断についての判決が出ました。
この判決によると、消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当であるとして、不当に高額過ぎなければ敷引き特約も有効と判断しました。
平成２３年３月２４日最高裁第１小法廷判決
なお、この最高裁が出ているからと言って、すべてが有効となるわけではなく、不当に高すぎれば無効になることがあるということです。
事案の概要
平成２３年３月２４日最高裁第１小法廷は、賃貸物件から退去する際に損傷の有無などと無関係に敷金（保証金）の一部が差引かれる「敷引き」特約が、消費者の利益を一方的に損ねる契約条項を無効とする消費者契約法１０条に該当するかどうかが争われた訴訟の判決で、「特約は不当に高額でない限り有効」との初判断を示しました。 原告の借主は、入居時に敷金（保証金）として４０万円を納めていたが、退去時に敷引き特約に基づき２１万円を差し引かれたため、「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差し引く特約は無効」と訴えていたが、最高裁は「補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは，通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から，あながち不合理なものとはいえず，敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。」として、「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借主側の上告を棄却しました。
契約の概要
賃料月額 ９６，０００円 敷金（保証金） ４００，０００円（賃料の約４．２カ月分） 更新料 賃料１カ月分 敷引き特約 経過年数により控除 １年未満 １８万円 ２年未満 ２１万円 ３年未満 ２４万円 ４年未満 ２７万円 ５年未満 ３０万円 ５年以上 ３４万円 原状回復特約 敷引金により賄う 礼金等の一時金なし
判決の要旨
「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」 「これを本件についてみると，本件特約は，契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金から控除するというものであって，本件敷引金の額が，契約の経過年数や本件建物の場所，専有面積等に照らし，本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。 また，本件契約における賃料は月額９万６０００円であって，本件敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて，上告人は，本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。」 として最高裁が借主側の請求を認めなかったものである。
当事務所は土日祝日も対応しております。
相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。
