国土交通省ガイドラインでは「原状回復」を以下のように定義しています。
原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用を賃借人の負担としました。
そして、いわゆる経年劣化、通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
しかし、ガイドラインには法的拘束力がないため、いまだに「原状回復特約」を盾に、何も知らない消費者から不必要な敷金控除をする業者が後を絶ちません。
裁判例でみる「原状回復」の解釈
１．「原状回復」という文言は、社会通念上時間の経過によって及び建物の通常に使用によって生じる建物の自然の損耗についてまでそれがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化等に付いてのみその回復を義務付けたものと解するのが相当である。
２．賃貸借契約が終了したときは、賃借人は、賃借人の責めに帰すべき建物の消耗、汚損、破壊等の修繕費費用を負担することを約したものといえるが、その責任の範囲は、通常の使用により生ずる損傷等を超えるものと解するのが相当である。
３．貸室の賃貸借契約条項中の「契約時の原状に復旧」という文言について、契約終了時の一般的な原状回復義務を規定したものであり、通常の使用による減価を賃借人が負担することを定めたものではない。
では「通常の使用」とはどういう意味なのでしょうか？
「通常の使用」とは？
「通常の使用」の一般的定義は困難であることから、国土交通省ガイドラインでは具体的な事例を次のように区分して、賃借人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
１．賃借人が賃借物の用途に従った住まい方、使い方をしていても発生するものと考えられるもの（これが大まかに言う通常の使用による結果）
２．賃借人の住まい方、使い方によって発生したり、しなかったりすると考えられるもの（用途を超えるなど明らかに通常の使用とは言えないもの）
３．原因は１．によるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの（例：結露などの放置によるカビの発生等）
４．建物価値を増大させる要素が含まれているもの（家主が付属設備などをグレードアップさせたような場合）
簡単に説明すると、
２．については用途違反や故意・過失などの不注意による損耗
３．については原因の放置によるもの（善管注意義務違反）
であると言えます。
これら事例をもとに「通常の使用」か、「通常の使用ではない」かを判断する一応の基準と見ることができます。
当事務所は土日祝日も対応しております。
相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。
