敷金と原状回復費用

　敷金とは、不動産の賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員で、未払い賃料、原状回復費用に関する損害等を控除した残額につき、賃貸借契約終了後、明渡し完了時に具体的に発生する請求権のことで、賃貸人としては賃借人に債務不履行があれば敷金から不履行額を控除した残額を返金すれば良く、敷金は賃借人が土地や建物を明渡すまでの賃借人の全ての債務を担保するため、特約が無い限り、敷金返還と土地・建物の明渡しは同時履行にはならず、明渡しが先に為されなければなりません。
　敷金に関して良くトラブルになることが敷金の返還額です。原状回復費用は敷金から控除されるのですが、では賃借人はどこまで原状回復をしなければならないのか、あるいは賃貸人はどこまで原状回復費用を請求することが出来るのかが問題となります。

＜最高裁（平成１７年１２月１６日判決）では＞
①通常損耗は、原則「賃貸人の負担」に属すること
②賃借人が通常損耗についてもその原状回復義務を負うためには、賃借人が補修費用負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、あるいは賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨が明確に認識し、それを合意内容としたなどのその旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されている事が必要であるとしています。

＜国土交通省が公表している原状回復をめぐるガイドラインでは＞①原状回復の定義と費用負担区分
　原状回復の定義として、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」としています。
　費用負担区分として、建物・設備の自然的な劣化・損耗等の経過変化（畳・クロス・壁紙・床材等の変色、設備機器の通常損耗による故障等）及び、賃借人の通常の使用により生ずる損耗等の通常損耗（電気製品による電気やけ、家具の設置跡）を補修・修繕する費用は、月々の賃料に含まれるとして賃貸人が負担すべきであるが、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を補修・修繕する費用は賃借人が負担すべきであるとしています。②原状回復義務の範囲
　賃借人が費用負担を負う場合でも、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当であるとし、また原状回復は毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分を限定し、その補修工事は出来る限り最低限度の施行単位を基本とします。

＊このガイドラインにより原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しました。また通常使用していることによる汚れ等は原状回復費用には含まれず、敷金から控除することは出来ません。