敷金返還トラブルお気軽にご相談ください。

☑マンション・アパートの退去時に大家から敷金を返してもらえない

☑契約書にないハウスクリーニング費用を請求された

☑特に汚く使っていたわけではないのに、追加費用を請求された

☑敷金を取り戻したいけど、費用が心配

☑自分で交渉してみたが、大家・管理会社が応じてくれない

☑電話でちょっとした相談をしたい

このような退去時の敷金返還、追加費用の請求に関するお悩みは、東京・新宿の御苑総合司法書士事務所へお任せください。

当事務所は、内容証明郵便による敷金返還請求書の送付、交渉、訴訟まで敷金返還手続き全般をサポートしております。

報酬は３万円から成果に応じて報酬を頂く形になっておりますので、依頼しても戻ってくるお金が無くなるのではと心配されている方も安心してご依頼いただけます。

退去された後でも相談は可能です。相談料はいただいておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

※報酬を得て、相手方と交渉、訴訟ができるのは、弁護士と司法書士（140万円まで）だけです。なお、行政書士は内容証明郵便の発送等はできますが、交渉や訴訟はできませんので、敷金を返還してもらえずこじれてしまった場合、結局費用が高くなってしまうこともありますので、よく検討をして専門家をお選びください。

※追記：敷金鑑定士、敷金診断士、NPO法人〇〇と称して、敷金に纏わる相談に応じているサイト等ありますが、依頼者の代理人として交渉できるのは、弁護士と司法書士だけです。

当事務所が依頼者様へ約束する３つの安心

１ 報酬・費用等は事前にどのくらいかかるかをご提示しますので、納得したうえで依頼することができ安心です。  

２ 書類到着時、費用のご入金時、相手方との交渉状況は、電話やメールでご報告をしておりますので、安心です。

３ ご依頼者様への連絡、書類作成、裁判所への出廷等、事務員ではなく司法書士の及川孝明が行いますので、進捗状況もすぐわかり安心です。

当事務所は出張相談も可能です。

土日祝日も対応しております。

お気軽にご相談ください。

事務所へのアクセス

御苑総合司法書士事務所

所在地

　　　・〒１６０－００２２
      　 ・東京都新宿区新宿２丁目５番１号アルテビル新宿４階
　　　　（新宿御苑「新宿門」目の前）

交通
　　　・JR 「新宿駅」より東南口徒歩７分
　　　・丸ノ内線・副都心線・都営新宿線「新宿三丁目駅」よりC５出口徒歩２分
　　　・丸ノ内線「新宿御苑前駅」より１番出口徒歩４分



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事務所の外観（このビルの４階です）

当事務所は出張相談も可能です（日本全国対応）。

土日祝日も対応しております。

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予約・問合せ

行政書士、敷金診断士との違い

弁護士・認定司法書士との決定的な違いは、相手方と直接交渉が出来るか否かです。 

行政書士、敷金診断士は相手方との直接交渉が行えません（行った場合弁護士法に違反します）。 
ですので、査定書やアドバイスを参考に御自身で交渉していただく必要があります。 
しかし、敷金返還してもらえないという発端の多くは、大家側の敷金は返さないという高圧的なスタンスによるものからです。
ですので、御自身での交渉というのは、慣れていないとかなり難しいものです。 
大家側も管理会社というプロがついていることが多いので、言いくるめられてしまうケースも多々ございます。 行政書士、敷金診断士に依頼したけども本人交渉がうまくいかず、結局弁護士・司法書士に依頼するのであれば、二重に費用が発生する恐れがございますので、初めから、弁護士・認定司法書士に依頼されることをおすすめいたします。

当事務所は土日祝日も対応しております。

相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。

国土交通省ガイドラインについて

国土交通省ガイドラインとは

国土交通省ガイドラインとは 国土交通省の定めるガイドラインは、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決を図るため、賃貸契約書の考え方や、判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめています。 

※参考
国土交通省：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要（PDFファイル）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaidokai.pdf
「原状回復に関するガイドライン」改訂版（PDFファイル）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf

国土交通省ガイドラインでは、賃貸人・賃借人の、原状回復の負担について基準を示しています。


賃貸人が負担すべきもの

・毀損・汚損していない畳の裏返しや表替え
・家具などによるカーペットや床などのへこみ
・日照などによる畳やクロスの変色 タバコのヤニ
・テレビや冷蔵庫などによる電気焼け 壁などの画鋲や釘の跡
・専門業者による全体のハウスクリーニング 台所やトイレの消毒
・浴槽や風呂釜の取り換え 毀損や紛失していない鍵の取り換え

賃借人が負担すべきもの

・カーペットに飲食物などをこぼしたことによるシミ、カビ
・台所周辺の油汚れ
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・壁などの画鋲や釘の跡（不必要に過大な場合）
・飼育ペットによる柱などのキズ
・風呂、トイレや洗面台の水垢、カビなど 日常の不適切な手入れもしくは用途違反による設備の毀損


賃借人の負担例としては、不注意や放置したことによるものがほとんどです。 人が生活していく上でごく当たり前の使用をしていれば、このような負担はないものと思われます。

国土交通省ガイドラインの実務上の位置づけ

ガイドラインは、国土交通省の指針を示したものであって法的な拘束力は無いという説明がよくなされており、それを逆手にとり敷金返還請求を拒絶する大家・管理会社もあります。
しかし、このガイドラインは裁判所の見解・判例に基づいて作成されており、また逆に裁判上もガイドラインに沿って判断を下される場合が非常に多くなっております。
この意味で、実務上大きな影響力を持っております。

ご依頼後の手続きの流れ（敷金返還請求の流れ）

１．ご依頼

当事務所にご来所いただくか、出張相談にて直接面談してご依頼頂きます。
本人確認の義務があるため、一度もお会いせずに手続きを進めることはできません。

費用・報酬の概算にご納得頂けましたら費用を振り込んでいただきます。
  
報酬についてはこちら

２．契約内容の確認や必要書類の収集

賃貸借契約書及び精算書をお預かりいたします。
契約内容や部屋の使用状況を踏まえて、請求金額を算出いたします。 

３．敷金返還請求書の発送（依頼から1－2週間程度）

代理人として、大家（賃貸人）に対して、敷金返還請求書を発送いたします。

４．和解交渉

こちらの請求に対して、大家（賃貸人）側から何らかの回答がでてきます。

それを踏まえて、返還金額・返還時期について具体的な交渉を行います。

ご依頼者様の方で納得が出来る金額であれば、和解書を取り交わします。

５．（交渉が決裂した場合）裁判

和解交渉がまとまらない場合、ご依頼者様のご希望に応じて裁判（訴訟）手続きにより回収を図ります。

６．回収(終了)

和解ないし裁判手続きにより、大家（賃貸人）から差し入れていた敷金が返還されましたら、報酬・費用等のご精算となります。

当事務所は土日祝日も対応しております。

相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。

事務所紹介

事務所名	御苑総合司法書士事務所
代　表	及川　孝明
所在地	〒１６０－００２２ 東京都新宿区新宿２丁目５番１号アルテビル新宿４階 （新宿御苑「新宿門」目の前） ※クリックすると地図が開きます。
交通	JR 「新宿駅」東南口より徒歩7 分 丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目駅」より徒歩４分 都営新宿線「新宿三丁目駅」Ｃ５出口より徒歩２分 丸ノ内線「新宿御苑前駅」１番出口より徒歩4分
連絡先	TEL：０３－３３５６－３７５０　　　　　 FAX：０３－６２７３－１８９０ E-mail：soudan@gyoen-legal.com
業務時間	平日 ９：００〜２１：００ 土曜１０：００～１８：００ ※業務時間外の法律相談についてはお問い合わせ下さい。 ※ご予約いただければ日曜・祝日や早朝・夜間も対応可能です。
資格等	・日本司法支援センター（法テラス）登録事務所 ・東京司法書士会主席相談員 （登録分野：当番司法書士・訴訟・不動産登記・商業登記・消費者問題・賃貸借・成年後見・震災相談） ・ＮＰＯ法人渉外司法書士協会会員 ・一般社団法人日本財産管理協会認定会員 ・住宅ローンアドバイザー試験合格 ・行政書士試験合格 ・宅地建物取引主任者試験合格 ・成年後見センターリーガルサポート東京会員
得意分野 （この他も対応できます）	過払い金返還請求相談室 住宅ローン、消費者金融、クレジットの債務整理相談室 個人再生相談室 抵当権抹消相談室 会社設立相談室  会社・各種法人変更登記相談室 相続相談室 相続放棄相談室  後見相談室 改姓改名手続き相談室 遺言相談室 駐車場代滞納相談室 賃料滞納・明渡し相談室 クーリングオフ・悪質商法相談室 敷金返還請求相談室 サクラサイト・詐欺被害相談室 以下は作成中ですが、相談は無料で承っております。 不動産登記相談室 遺産整理相談室 中途解約相談室 管理組合法律相談室 司法書士による債権回収相談室 労働問題相談室 任意売却相談室 競売不動産取得支援相談室

事務所の外観（このビルの４階です）

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賃貸人・賃借人の負担区分

床（フローリング・カーペット・畳等）

大家（賃貸人）負担（とされているもの）

１．家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 　
家具保有数が多いというわが国の実情に鑑みその設置は必然的なもとであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当

２.畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの) 
日照は通常の生活で避けられないものであり、また、構造上の欠陥は、賃借人には責任はない(賃借人が通知義務を怠った場合をのぞく) 

３.畳の裏返し、表替え(特に汚損はしたないが、次の入居者確保のために行うもの) 　
入居者入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当

４.フローリングのワックスがけ 　
ワックスがけは通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、物件の維持管理の意味合いが強いことから、賃貸人負担とすることが妥当 

５.カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ(但し、その後適切な対応により、シミ、カビの除去を行ったことが必要) 　
飲み物をこぼすことは、通常の生活の範囲と考えられる。
その後の適切な対応により、シミ、カビの除去を行ってもなお、跡が残ったものについては賃貸人の負担とすることが妥当

借主（賃借人）負担（とされているもの）

１.カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ、カビ 　

飲み物などをこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は賃借人の負担により実施するのが妥当 

２.引越し作業で生じたひっかきキズ 　

賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多い 

３.フリーリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの) 

賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い 

４.キャスター付きのイスなどによるフローリングのキズ、へこみ 

キャスターの転がりによるキズ等の発生は通常予測されることで、賃借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた場合は賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多い

クロス

大家（賃貸人）負担（とされているもの）

１.タバコのヤニあと 

喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である 

２.テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ) 　

テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしてきくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当 

C.壁に貼ったポスターや絵画の跡 　

壁にポスター等を貼ることによって生じるクロスなどの変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲である 

D.エアコン(賃借人所有)設置による壁のビスの穴、跡 　

エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と判断される場合が多い。 

E.クロスの変色(日照などの自然現象によるもの) 　

畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものである。 

F.壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの) 　

ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。 

借主（賃借人）負担（とされているもの）

１.台所の油汚れ(使用後の手入れ不足の場合) 
使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用による損耗を超えるもの判断される 

２.結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ 
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い。 

３.クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食 　
クーラーの保守が所有者(賃貸人)が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判ｄんされることが多い。 

４.壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの) 　
重量物の掲示などのためのくぎ、ネジ穴は、画鋲などのものに比べて深く、範囲の広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。 

５.クーラー(賃借人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食 　
クーラーの保守は所有者(この場合賃借人)が実施すべきであり、それを怠った結果、壁等を腐食させた場合には、善管注意義務違反と判断されることが多い。 F.天井の直接つけた照明器具の跡 　あらかじめ設置された証明器具コンセントを使用しなかった場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い

建具

大家（賃貸人）負担（とされているもの）

１. 網戸の張替え(破損などはしていないが次の入居者確保のために行うもの) 　
入居者入れ替わりによる物件維持管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当である。 

B.地震で破損したガラス 　
自然災害による損傷であり、賃借人には責任はない。 

C.網入りガラスの亀裂(構造による自然に発生したもの) 　
ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はない。 

賃借人負担とされているもの 
A.飼育ペットによる柱などのキズ 　
特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの飼育上の問題であり、賃借人負担と考えれる場合が多い。

設備・その他

大家（賃貸人）負担（とされているもの）

A.全体のハウスクリーニング(専門業者によるもの) 　
賃借人が通常の清掃(具体的には、ごみの除去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者を確保するたものものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。 

B.消毒(台所、トイレ) 　
消毒は、日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当 
浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの) 　
物件の維持管理上の問題であり、賃貸人負担とするのが妥当 

C.カギの取替え(破損、カギ紛失のない場合) 　
入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。 

D.設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年数到来のもの) 　
経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責任はないと考えられる。 

賃借人負担とされているもの 
A.日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 　
賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多い

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相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。

更新料

更新料とは、賃貸借契約更新の際に賃借人から賃貸人に支払われる金員の事で、賃貸人が返還を要しないものであると言われております。

更新料の有効性（判例）

　更新料の有効性について下級審で判断が分かれていましたが、平成２３年７月１５日に最高裁で更新料の有効性に関する判決が出ました。　

　この判決によると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らして高額に過ぎるなど特段の事情がない限り、消費者契約法１０条に言う「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないとして、有効であると判断しました。 　
　敷引き特約の最高裁判決に続き、消費者にとって厳しい判決といえます。



平成２３年７月１５日最高裁第２小法廷判決

事案の概要

平成２３年７月１５日最高裁第２小法廷は、借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」が、消費者に一方的な不利益を押しつける無効な契約条項だとして、更新料の返還などを求めた３件の訴訟の上告審で、更新料は「有効」とする初判断を示しました。

被上告人の借主は、更新料の支払を約する条項は消費者契約法１０条又は借地借家法３０条により、定額補修分担金に関する特約は消費者契約法１０条によりいずれも無効であると訴えていたが、最高裁は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」として上告人（貸主）の訴えを認容しました。

契約の概要

• 賃料月額　３８，０００円
• 契約期間　１年更新
• 更新料　　賃料２カ月分
• その他　　定額補修分担金１２万円

判決の要旨

更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

そうすると，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすることはできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。

として借主の請求を認めなかったものである。

なお、定額補修分担金に関しては、上告人（貸主）より理由書の提出がないことから上告却下されました。

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原状回復とは

原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません！

国土交通省ガイドラインでは「原状回復」を以下のように定義しています。 

原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用を賃借人の負担としました。

そして、いわゆる経年劣化、通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。 

つまり、原状回復は「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ということを明確にしました。 

しかし、ガイドラインには法的拘束力がないため、いまだに「原状回復特約」を盾に、何も知らない消費者から不必要な敷金控除をする業者が後を絶ちません。

裁判例でみる「原状回復」の解釈

１．「原状回復」という文言は、社会通念上時間の経過によって及び建物の通常に使用によって生じる建物の自然の損耗についてまでそれがなかった状態に回復すべきことを要求しているものではなく、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用方法による劣化等に付いてのみその回復を義務付けたものと解するのが相当である。 

２．賃貸借契約が終了したときは、賃借人は、賃借人の責めに帰すべき建物の消耗、汚損、破壊等の修繕費費用を負担することを約したものといえるが、その責任の範囲は、通常の使用により生ずる損傷等を超えるものと解するのが相当である。 

３．貸室の賃貸借契約条項中の「契約時の原状に復旧」という文言について、契約終了時の一般的な原状回復義務を規定したものであり、通常の使用による減価を賃借人が負担することを定めたものではない。 

簡単に言うと「通常の使用による損耗や経年劣化は賃借人の負担ではない」ということです。 

では「通常の使用」とはどういう意味なのでしょうか？

「通常の使用」とは？

「通常の使用」の一般的定義は困難であることから、国土交通省ガイドラインでは具体的な事例を次のように区分して、賃借人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。 

１．賃借人が賃借物の用途に従った住まい方、使い方をしていても発生するものと考えられるもの（これが大まかに言う通常の使用による結果） 

２．賃借人の住まい方、使い方によって発生したり、しなかったりすると考えられるもの（用途を超えるなど明らかに通常の使用とは言えないもの）

３．原因は１．によるものであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの（例：結露などの放置によるカビの発生等） 

４．建物価値を増大させる要素が含まれているもの（家主が付属設備などをグレードアップさせたような場合） 

これらの事例のうち、２．及び３．については賃借人に原状回復義務があるとしました（通常の使用ではない）。 

簡単に説明すると、 　２．については用途違反や故意・過失などの不注意による損耗 　３．については原因の放置によるもの（善管注意義務違反） であると言えます。 

これら事例をもとに「通常の使用」か、「通常の使用ではない」かを判断する一応の基準と見ることができます。

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敷金・保証金とは

敷金（敷金の性格を有する保証金も同じことです）は、賃貸借契約の賃借人（借主）の債務を担保するものですから、家賃の滞納などがない限り、賃貸借契約が終了した場合には、全額返還されなければなりません。 ところが、敷引きなどと称して敷金の一部（または全部）を返さない賃貸人（貸主）が多数います。このような貸主に対して敷金の返還を求めるための手続きが「敷金返還請求」です。 

敷金と保証金の違い

言葉の表現自体は違いますが、意味合いとしてはほぼ同じものと解釈して構いません。
敷金は個人向けの住宅などに、保証金はビルや店舗・事務所などの事業者向けに使われることが多いです。

敷金

敷金とは、本来の目的として賃借人の滞納した家賃や、故意・過失など不注意による賃借物に対する損傷・破損等の修繕費用を担保するために、賃借人から賃貸人に預入れるものです。 
賃貸人は、家賃滞納や賃借人の不注意などによる損害を受けたとき、賃借人からすぐに支払ってもらえるという保証はないことから、その担保としてあらかじめ預る金銭が敷金です。 
ですから、賃借物の明渡しに際して、賃借人が賃貸人に対して家賃の滞納や賃借物に対する損傷・破損など、何の債務も生じさせていなければ、全額返還されるのが原則です。 
ただ例外として賃借人の故意・過失などの不注意、通常の使用方法を超えた使用などにより、賃借物に損傷・汚損を生じさせたときは、その損害額を差し引いた残額を返還されることになります。

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